НИК Развитие

Вопрос: Почему интересны вложения в рынок недвижимости?

Ответ: Если Вы задумываетесь об альтернативе банковским депозитам, на которых храните свободные денежные средства, то наверняка уже задумывались над возможностью инвестирования в недвижимость. Такое инвестирование имеет собственную нишу в координатах риск–ликвидность-доходность. Ведь в отличие от фондовых инструментов, цены на недвижимость не подвержены той степени паники или оптимизма, которые попеременно сменяют друг друга на биржевых площадках. Недвижимость, с одной стороны более надежна, с другой стороны менее ликвидна, потому, что каждое вложение в недвижимость индивидуально. Паевой инвестиционный фонд, инвестирующий в недвижимость, предлагает стандартизированный продукт для инвестиций в недвижимость. Инвестиционный пай фонда удостоверяет право собственности его владельца на доли в целом ряде проектов в области недвижимости, диверсифицированный по срокам вложения, рискам и доходности. Такая стандартизация повышает ликвидность вложений наших инвесторов.

Вопрос: Каковы основные риски инвестирования в недвижимость, и каковы пути их минимизации?

Ответ:
Риск т.н. дефолта ПИФ, влекущий потерю инвестированных средств. Мы не зря выбрали форму паевого инвестиционного фонда. Этот инструмент, применявшийся ранее только для инвестирования в рынок ценных бумаг, имеет уже более чем пятнадцатилетнюю историю, немалый срок по российским меркам. Жесткое государственное регулирование механизма ПИФ, включающее в себя принцип разделения функций управления и хранения имущества фонда между разными участниками рынка, ряд жестких законодательных ограничений по возможностям инвестирования,прозрачность деятельности управляющей компании, позволяют инвесторам заранее реагировать на признаки финансовой неблагонадежности, если таковые будут появляться.

Риск потери инвестиционного объекта. Организация инвестирования через ПИФ предполагает, во-первых — оценку объекта независимым оценщиком при его приобретении, или отчуждении, во-вторых — хранение имущества фонда в специализированном депозитарии, который позволяет управляющей компании распоряжаться им в строгом соответствии с Правилами доверительного управления Фондом. Помимо законодательных, мы применяем еще и дополнительные ограничения.

Риск неликвидности инвестируемого объекта. Для инвестора инвестиционным объектом является не доля в каком-либо одном объекте, а инвестиционный пай фонда, удостоверяющий долевую собственность на все объекты, составляющие имущество фонда. Этот продукт более сбалансирован по рискам и менее индивидуален, нежели доля участия в прямом инвестировании.

Вопрос: Чем коллективные инвестиции отличаются от прямых?

Ответ: Это два принципиально разных подхода к инвестированию. Прямые инвестиции предполагают непосредственное участие инвестора в проекте, ответственность не только за стратегические, но и за второстепенные решения, трату времени и энергетики. Все это имеет право на жизнь, если Вы намерены сделать девелопмент одним из направлений Вашей деятельности. Если Вы не имеете возможности и времени самостоятельно принимать участие в проектах, то увеличением своих доходов можно заниматься через финансовых посредников. При этом плата, которую взимают посредники — это плата за профессиональные навыки управления и Ваше сохраненное время. Паевой инвестиционный фонд недвижимости — это возможность работать на доходном рынке, не становясь профессиональным застройщиком. Подобные структуры существуют во всех развитых странах десятки лет, и за это время сформировали собственную нишу на рынке капиталов.

Вопрос: Как я могу стать владельцем инвестиционных паев фонда?

Ответ: Для этого Вам нужно обратиться в управляющую компанию ПИФ в целя приобретения инвестиционных паев при формировании ПИФ (либо при выдаче дополнительных инвестиционных паев), либо приобрести обращающиеся на рынке инвестиционные паи.

Вопрос: Что такое паевой инвестиционный фонд?

Ответ: Паевой инвестиционный фонд (далее ПИФ) — это имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании.

ПИФ не является юридическим лицом.

Условия доверительного управления ПИФом описаны в Правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом, которые утверждаются управляющей компанией и регистрируются Банком России.

Данные условия по действующему законодательству являются условиями договора доверительного управления, к которому может присоединиться инвестор.

Вопрос: Покупка пая или присоединение к договору?

Ответ: По действующему законодательству инвестор путем приобретения иинвестиционных паев фонда именно присоединяется к договору доверительного управления, а в случае погашения либо отчуждения принадлежащих ему инвестиционных паев- прекращает свое участие в данном договоре.

Вопрос: Что такое инвестиционный пай?

Ответ: Инвестиционный пай является именной неэмиссионной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на долю в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ. Пай существует в бездокументарном виде. Подтверждением того, что инвестор стал владельцем пая, являются документы от лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев фонда (выписки по лицевому счету, уведомления о проведенной операции и др.), в которых указывается количество принадлежащих лицу паев.

Вопрос: Деятельность ПИФа организует сразу несколько компаний. Так ли это?

Ответ: Деятельность ПИФа организовывает управляющая компания с привлечением еще нескольких организаций: специализированного депозитария, регистратора (лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев фонда), аудитора, а в необходимых случаях — также независимых оценщиков и агентов.

Главную роль в функционировании ПИФа играет управляющая компания. Она создает ПИФ, организует его работу и управляет его активами.

Вопрос: Какие функции у спецдепозитария, регистратора, агента, аудитора?

Ответ: Специализированный депозитарий: хранит и/или ведет учет имущества ПИФа, осуществляет контрольные функции за законностью действий управляющей компании по отношению к имуществу фонда.

Регистратор ведет реестр владельцев паев.

Аудитор проверяет правильность ведения учета и отчетности управляющей компании фонда, расчета стоимости чистых активов и стоимости инвестиционного пая.

Агенты (если такие предусмотрены Правилами фонда) оформляют заявки на приобретение и погашение паев фонда.

Вопрос: Есть ли Устав у ПИФов?

Ответ: Основным документом ПИФа являются Правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом. В них прописаны условия, на которых инвестор передает управляющей компании свое имущество, а также инвестиционная декларация фонда.

Вопрос: Насколько прозрачна деятельность ПИФов для инвесторов?

Ответ: Для ПИФов установлена система обязательного раскрытия/предоставления информации.

Основные показатели работы фонда: стоимость чистых активов и стоимость ивестицонного пая — публикуются (для фондов для неквалифицированных инвесторов) либо предоставляются* по запросу (для фондов для квалифицированных инвесторов).

В законодательстве четко определен перечень информации, которую управляющая компания обязана предоставлять инвесторам по требованию:

— справку о составе и структуре активов,

— изменения, вносимые в Правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом,

— объявления о начале и окончании формирования фонда и другие.

Кроме того, в каждом пункте приема заявок на приобретение и погашение паев должен находиться комплект документов, включающий в себя основные нормативные документы ПИФа и финансовую документацию.

*- в случае, если инвестиционные паи фонда ограничены в обороте и предназначены только для квалифицированных инвесторов, информация о деятельности фонда может предоставляться только владельцам данного инвестиционного фонда и иным квалифицированным инвесторам.

Вопрос: Каким образом владельцы паев получают доход?

Ответ: Владелец паев может получить доход при погашении или при продаже паев. Его доход (или убыток) будет составлять разница между выручкой от погашения/продажи паев и затратами на их приобретение.

Владелец паев также может получать промежуточный доход в случае, если Правилами доверительного управления фондом предусмотрена периодическая выплата такого дохода.

Вопрос: Как определяется стоимость пая?

Ответ: Существует понятие «расчетная стоимость пая», которая рассчитывается путем деления стоимости чистых активов на количество инвестиционных паев, находящихся в обращении на дату расчета.

Вопрос: Что такое стоимость чистых активов?

Ответ: Стоимость чистых активов (СЧА) — это стоимость имущества фонда по рыночной оценке. Рассчитывается по установленной нормативными правовыми актами методике.

Вопрос: Как определяется цена приобретения и цена погашения пая?

Ответ: Цена, по которой инвестору, подавшему заявку на приобретение паев, начисляются паи, отличается от стоимости пая на величину надбавки к стоимости пая, а цена погашения — на величину скидки (если предусмотрена возможность надбавки и/или скидки).

Вопрос: Что такое надбавка и скидка при приобретении и погашении паев?

Ответ: Надбавка и скидка — это комиссия, компенсирующая затраты на организацию размещения и погашение паев.